DEFINIZIONE:
Il condominio è un tipo di comunione che si verifica quando in un edificio suddiviso in più unità
immobiliari, due o più persone sono proprietari esclusivi delle proprie porzioni di fabbricato,
ma comproprietari delle parti comuni.
Il condominio è obbligatorio quando i condomini siano più di 4. Questo tipo di comunione è
detto “comunione forzosa”, cioè un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni
per sottrarsi al pagamento delle spese.
Le parti comuni di un edificio sono: le scale, l’atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l’edificio,
i muri portanti perimetrali, ecc...
Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell’intero condominio
viene espresso in millesimi ed i millesimi vengono riportati in tabelle millesimali che vengono
utilizzate per la ripartizione delle spese condominiali.
Il condominio ha una durata perpetua e si estingue solo nel caso che tutto l’edificio diventa
proprietà della stessa persona.

ORGANI DEL CONDOMINIO:
Gli organi del condominio sono l’ASSEMBLEA (organo deliberativo) e
l’AMMINISTRATORE (organo esecutivo).
L’amministratore del condominio ha la rappresentanza anche processuale dei condomini e
si occupa dell’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea.
Ogni delibera dell’assemblea, ha valore solo quando vi sia stata una convocazione di
assemblea.

REGOLAMENTO CONDOMINIALE:
E’ obbligatorio quando i condomini sono più di 10. Al suo interno sono fissate le norme d’uso
dei beni, le norme relative all’assemblea e alla ripartizione delle spese.

RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI:
Le spese si dividono in ORDINARIE e STRAORDINARIE:
ORDINARIE: Pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti
comuni, vuotatura fosse biologiche, pulizie degrassatori, riscaldamento centralizzato.
STRAORDINARIE: Rifacimento di tetto e solai, tinteggiatura della facciata del palazzo.
Se l’immobile è dato in locazione, sono a carico degli inquilini gli oneri per la manutenzione
ordinaria, mentre sono a carico dei proprietari gli oneri per la manutenzione straordinaria, salvo
che nel contratto stesso di locazione non sia pattuito diversamente.
Se il riscaldamento è centralizzato, installando una valvola termostatica in ogni termosifone,
è possibile ripartire le spese in base ai consumi di ogni unità immobiliare, anziché in base ai millesimi.

SUPERCONDOMINIO:
Si ha quando più edifici ciascuno autonomo e in regime condominiale o in proprietà singola,
mantengano parti o servizi destinati all’uso comune, tanto che tali parti abbiano bisogno di una
gestione unitaria e quindi separata da quella dei singoli edifici.